** In a partnership I have with SGX, they have translated this post into Chinese (with translation fees borne by the company), and posted on the Tiger and LongBridge forums. **

我想引用下面这句话作为今天这篇文章的开篇语：

"要有耐心，是你的，就会在时机成熟之际属于你。"

我在投资时正是秉承这个理念。以 Keppel DC REIT 为例，我耐心地等待 Keppel DC REIT 单价降至 2.32 新元，然后再将其添加到我的长期投资组合中。按照该单价计算，每单位分派收益为 9.17 新分，收益率为 4.0%，满足了我对公司投资的回报预期。

你可能会好奇我等了多久，价格才下降到这个水平？答案是：一年多。在等待 Keppel DC REIT 单价下降到期望价格的同时，我一直在关注该基金的最新情况，确保其业务基本面保持稳健。

我希望通过这篇文章与大家分享我对该基金所做的所有研究，其中包括 2015 至 2020 财年和 2021 财年上半年的业务运营情况、过往财务业绩、投资组合情况、债务情况、对单位信托持有人的收益分派情况，以及我决定投资该基金的原因。

Keppel DC REIT 业务运营情况

Keppel DC REIT 属于数据中心房地产投资信托基金。截至本文撰写期间，该基金共有 19 个数据中心，分布在 8 个地点

• 新加坡：6 个
• 澳大利亚：3 个

• 马来西亚：1 个
• 德国：2 个
• 爱尔兰：2 个
• 意大利：1 个
• 荷兰：3 个
• 英国：2 个
• Keppel DC REIT 在 2021 年 7 月 26 日发布半年业绩报告之际，宣布收购位于广东省江门市的广东数据中心，这是该基金首次进军中国。依托广东数据中心，该基金可从中国蓬勃增长的数字经济获益。

Keppel DC REIT 过往财务业绩（2015 至 2020 财年）

由于 Keppel DC REIT 于 2014 年 12 月 12 日在新加坡交易所上市，在本节中，你将看到该基金 2015 至 2020 财年的全年业绩：

我认为，Keppel DC REIT 自上市以来的全年财务数据非常亮眼。例如，我研究的 6 年中有 5 年的总收入同比上升（且年复合增长率录得 17%）；研究的 6 年中数据中心净收益和可分派给单位信托持有人的收益均有上升（二者年复合增长率分别为 19% 和 18 %）。

该基金财务业绩多年来不断上升，这是我决定投资的原因之一。

Keppel DC REIT 过往投资组合租用情况（2015 至 2020 财年）

接下来，我们来看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 财年的投资组合租用情况：

我还喜欢该蓝筹基金投资组合租用情况的另一方面。在我研究的 6 年中，其数据中心租用率一直保持在 90.0% 以上，且投资组合加权平均租赁期长，由此可见租赁收益稳定（相比之下，零售房地产投资信托的投资组合加权平均租赁期较短，租赁收益可能不太稳定。如果市场大环境不利于续租，那么受到许多因素影响，新租约和/或到期租约可能以较低租金签订，进而影响零售房地产投资信托的未来收益）。

Keppel DC REIT 过往债务情况（2015 至 2020 财年）

在审查一只房地产投资信托基金的债务情况时，我一般希望其有较大的债务空间，低于监管上限（当前为 50.0%），以便该基金抓住机会进行增值收购。

接下来，我们来看看 Keppel DC REIT 2015 至 2020 财年的债务情况：

我喜欢 Keppel DC REIT 债务情况的几个方面：

• 除 2020 财年（总杠杆率 36.2%）外，总杠杆率一直保持在 35.0% 以下，并且仍有非常大的债务空间，远低于监管上限 (50.0%)。
• 此外，利息覆盖率（通俗地说就是履行短期债务义务的能力）也很高。我认为，对于房地产投资信托基金来说，高于 5.0 倍就是理想的数字。Keppel DC REIT 多年来的利息覆盖率超出了我的预期。
• 同样令人鼓舞的是，多年来，其平均债务成本率呈下降趋势。

Keppel DC REIT 对单位信托持有人的每单位收益分派情况（2015 至 2020 财年）

Keppel DC REIT 每年公布两次对单位信托持有人的收益分派情况（2019 财年除外，2019 财年按季度公布），第一次是在发布第二季度业绩报告时，第二次是在发布第四季度业绩报告时。

多年来，该基金对单位信托持有人的收益分派情况如下所示：

除了 2016 财年的收益分派略有下降外，其余 5 年的收益分派均同比上升，并且年复合增长率达到 5.01%。

Keppel DC REIT 2021 财年上半年业绩情况

本文撰写期间，Keppel DC REIT 发布了第二季度以及 2021 财年上半年（截至 2021 年 6 月 30 日）业绩报告（我将在后续文章中分析该业绩报告）。

相比去年同期（即 2020 财年上半年，截至 2020 年 6 月 30 日）需要注意的一些关键统计数据如下表所示：

财务业绩：

• 总收入同比增长 9.0% 得益于 Kelsterbach DC 全期分派、收购 Amsterdam DC，以及在新加坡和爱尔兰资产实施资产改善计划后获得的额外收益。
• 由于 Keppel DC Dublin 1 和 Gore Hill Data Centre 两个数据中心的开支增加，数据中心经营费用较去年同期增加 16.2%。

投资组合租用情况：

• 我认为，情况好坏参半，因为投资组合加权平均租赁期缩短抵消了投资组合租用率上升。尽管如此，投资组合租用情况仍然非常好。

债务情况：

• 综合来看，除总杠杆率小幅上升、平均债务年限缩短外，利息覆盖率和平均债务成本率保持稳定。

结语

多年财务业绩不断上升，投资组合租用情况和债务情况稳定，是 Keppel DC REIT 吸引我关注并投资的原因。此外，还包括其多年来不断改善的收益分派情况。

展望未来，鉴于 Keppel DC REIT 债务空间充足，我对其进一步增值收购的能力持乐观态度。我认为，数据中心业务收益稳定，公司不太可能在入驻数据中心后还想迁移数据，毕竟这种做法会带来很多麻烦。

我对决定投资蓝筹 Keppel DC REIT 的原因就分享到这里。希望本文内容对你有所帮助。请注意，本文并非对 Keppel DC REIT 的买卖建议。请在做出任何投资决定之前，自行开展尽职调查。

免责声明：在撰写本文时，作者拥有 Keppel DC REIT。